Ипотека в Таджикистане: как бы есть, но ее нет

В республике лишь три организации занимаются ипотечным кредитованием, но на самом деле получить кредит у них практически нереально.

Среди крупных банков Таджикистана лишь «Спитамен Банк» выдаёт ипотеку на недвижимость и исключительно в долларах США, под 15% годовых на сумму до $150 тыс., со сроком до 120 месяцев (10 лет), с залогом на имущество. И все это с первоначальным взносом не меньше 30% от цены приобретаемой недвижимости и без поручителя.

Если вы захотите приобрести квартиру у официальных партнёров-застройщиков Спитамен банка – СК «Авиценна», СК ЗАО Global Group, СК A & R Construction, СК «Себистон-2018», то процентная ставка будет 12% годовых.

У остальных крупных банков страны есть лицензии на ипотечное кредитование недвижимости, но они его не выдают.

Среди микрокредитных организаций его выдают только ЗАО «Первый микрофинансовый банк» и Микродепозитная Организация «Хумо».

В «Первом микрофинансовом банке»

На приобретение квартиры или дома годовая процентная ставка в сомони – 21%, в долларах – 12% для льготных клиентов; для нельготных – 22% годовых на сумму до 500 тыс. сомони. Льготные клиенты – те клиенты, которые пользуются платёжной картой ПМБ для получения заработной платы.

Условия кредита:

Сумма кредита: до 50 тыс. долларов (эквивалент в сомони);

- Срок кредита: в сомони до 120 месяцев;

- Срок кредита: в долларах США до 96 месяцев;

- Льготный период: 1 месяц;

- Минимальный собственный взнос – 30%;

- Залоговое обеспечение – недвижимость и 1 поручитель.

В МДО «Хумо»

Условия кредита:

- Сумма кредита: от 40 тыс. до 250 тыс. сомони или эквивалентно в долларах США;

- Процентная ставка: 30% годовых в сомони, 18% годовых в долларах;

- Срок кредита: до 60 месяцев;

- Первоначальный взнос: не менее 30% от суммы жилья;

- Залоговое обеспечение: недвижимость;

- Кредит выдается на покупку жилья в городах Душанбе и Худжанд.

- Ипотечный кредит предоставляется лицам старше 20 лет с хорошей репутацией.

Можно ли рассчитаться по ипотеке простым гражданам?

Представим, что вашей семье хочется купить квартиру за $30 тыс. (это 339 тыс. 600 сомони).

Допустим, вы простой рядовой учитель или госслужащий и ваш средний заработок около 3 тыс. сомони в месяц ($265), у вашей супруги та же зарплата.

При общем доходе – 6 тыс. сомони ($530) - вам будет невыгодно брать ипотеку «с низкой процентной ставкой» в долларах США из-за нестабильного курса национальной валюты.

Объясняем почему.

Если вы взяли ипотеку в долларах под 12% годовых в 2019 году по курсу 1 доллар – 9,4298 сомони, то с учётом изменения курса к 2020 году на 9,6910 сомони в процентном выражении дополнительный рост будет +2,76%, то есть получается на конец первого ипотечного года вы платите не 12%, а уже 14,76%.

Сегодня курс доллара поднялся до 11,2985 сомони, а это дополнительный рост в процентном выражении +16,58. На этот год, следовательно, вы уже платите не 14,76%, как это было годом ранее, а около 31,34% годовых и такой рост будет в процентах каждый год при покупке вами доллара.

Получается, что ежегодно по договору вы платите 15% годовых, а на деле с каждым годом всё больше и больше.

Никто не знает каким будет курс доллара на 2022 год, но если он подорожает хотя бы на 1 сомони, то это ощутимо скажется на процентной ставке.

Именно поэтому, несмотря на высокий процент, выгоднее брать ипотеку в национальной валюте – сомони. В таком случае, курс доллара не повлияет на процентную ставку.

Давайте и тут подсчитаем.

Допустим, вы берёте кредит в сомони под 21% годовых на 120 месяцев (10 лет).

Вы должны будете заплатить первоначальный взнос 30% - это 101 тыс. 880 сомони ($9015) из 339 тыс. 600 сомони ($30053). Ипотечная сумма составит 237 тыс. 720 сомони ($21037) по нынешнему курсу доллара.

В течение 10 лет ежемесячно вы должны будете платить из семейного дохода 23 тыс. 97,01 ($212,12) с учётом 21% годовых. Каждый год вы платите банку 28 тыс. 764,12 сомони ($2545,50) – это 23 тыс. 772 сомони ($2103,72), плюс +21% – 4 992,12 сомони ($441,78) в год.

В итоге за ипотечную сумму в 237 тыс. 720 сомони ($21037) на 10 лет под 21% годовых, вы платите дополнительные 49 тыс. 921,2 сомони ($4417,81), если всё пройдёт по плану и без просрочек по выплатам (без пени). Если будет 15% ежегодный рост зарплаты, то погашение ипотечного кредита в срок или даже досрочно станет возможным.

Есть еще один плюс ипотеки.

При накоплении средств существует риск, что темп роста доходов не будет поспевать за повышением цен на недвижимость, но, приобретая жильё в ипотеку, получаешь возможность зафиксировать стоимость жилья на текущем уровне, не опасаясь ценовых колебаний.

Но это все в теории…

Почему граждане прибегают к старым традиционным методам?

На практике же банковские специалисты, с которыми мы поговорили, говорят, что с такими низкими доходами населения, нестабильностью курса валют, высокими процентными ставками, малыми сроками погашения кредита, общей нестабильностью финансового сектора Таджикистана в принципе серьезно говорить о развитии ипотечного кредитования невозможно.

Как разъяснили банковские эксперты «Азия-Плюс», переориентирование или перенаправление всех финансовых средств на промышленные и аграрные секторы экономики связано с «Программой ускоренной индустриализации Таджикистана» со стороны правительства страны, поэтому банкам и инвестиционным компаниям даются различные гибкие возможности в данном направлении. Например, банк может иметь право долевого участия после реализации проекта, как инвестор.

Поэтому большинство крупных банков страны такие, как «Ориенбанк», «Амонатбанк», «Банк Развития Таджикистана» и «Саноатсодиротбонк» выдают кредиты на приобретение техники и оборудования в промышленных и аграрных целях, но не на приобретение недвижимости.

Также, по словам менеджера банка, минусом таджикской ипотеки является сам банковский сектор. У нас уже были случаи, когда НБТ лишал банки лицензии и должникам приходилось либо рассчитываться по ипотеке досрочно, либо отказываться платить по ипотеке дальше. «Подобные случаи были у “Фононбанка”, “Таджпромбанка”, “Тоджиксодиротбанка”, “Агроинвестбанка”, - говорит эксперт. - Перед закрытием, банки предлагали клиентам выгодные условия для досрочного погашения, но не многие клиенты смогли это сделать и после были вынуждены передать свою недвижимость в актив банка».

И именно по этой причине таджикистанцы категорически не верят банкам и чаще прибегают к методу, который специалисты называют «внесистемным кредитованием». Это, когда вы берёте кредит у знакомых, зачастую без залога, без процента, без рисков (пени за просрочку) и юридической документации. «У внесистемного кредитования, конечно же, есть плюсы, но следует отметить и минусы. Это иногда приводит к судебным разбирательствам между гражданами, - отмечает юрист Раджаб Алиев. - Когда должник не возвращает долг в назначенный срок, то приходится обращаться в правоохранительные органы или в суд. Очень часто бывает, что дают долг без каких-либо расписок – чаще такое бывает между родственниками».

Но какой бы рискованной не была такая традиционная методика, таджикистанцы чаще покупают квартиры именно так.

Asia Plus