Жилье в Душанбе: строим много, но цены растут

Цены на жилье в Душанбе в текущем году начали расти после прошлогоднего снижения в период начала пандемии COVID-19 и связанных с ним ограничительных мер. Мы выяснили, в чем причина и узнали степень доступности квадратных метров в столицах других стран региона и России.

Стоимость нового жилья в Душанбе с начала нынешнего года выросла, несмотря на заметный рост сданной в эксплуатацию жилплощади с начала года.

Директор риэлтерской компании «Недвижимость в Душанбе» Алишер Сохибов рассказал «Азия-Плюс», что средняя стоимость одного квадратного метра в новостройке составляет сегодня $500-900 в зависимости от элитности дома и его месторасположения в городе. При этом размер жилплощади, сданной в эксплуатацию в текущем году, увеличился на 15 % - согласно официальной статистике, в первой половине нынешнего года в республике  сдано в эксплуатацию около 72 тысяч квадратных метров жилья. 

Специалисты связывают подорожание жилья в этом году отчасти с ростом спроса на него, связанным с восстановлением экономической активности населения после прошлогоднего спада. Это, в частности, восстановление денежных переводов мигрантов, а также рост внутренних доходов населения.

Еще одной причиной роста стоимости жилья в Душанбе, по словам А. Сохибова, является подорожание строительных материалов. Слова риелтора подтверждаются официальной статистикой, согласно которой основные строительные материалы подорожали на 39 %.  

К слову, Сохибов утверждает, что главное внимание сегодня застройщики уделяют именно качеству, поскольку в последние годы надзор соответствующих госструктур усилился. По его словам, если в прошлые годы государственная приемка была более «либеральная», то сегодня эта процедура строго контролируется и качеству новостроек уделяется особое внимание. Сохибов отметил, что строительство домов контролируется, начиная от закладки фундамента и возведения коробки здания, заканчивая монтажом инженерных сетей, отделочных работ и прочим.

Главный тормоз рынка  

Одним из главных барьеров на пути развития рынка недвижимости как в столице, так и республике в целом, по словам риелтора, является высокая процентная ставка по ипотеке. 

Законодательство об ипотеке в Таджикистане существует еще с конца нулевых годов, однако и сегодня эти кредиты не особо востребованы среди населения. Процент по ипотеке остается очень высоким - 22 % годовых. Жилье с привлечением кредитов под такой процент обходится покупателю в 2,5 раза дороже.

А как у них?

Обзоры рынков недвижимости в других столицах Центральной Азии и России показывают, что цены на жилье в Душанбе ниже. Но это не означает, что квартиры у нас являются более доступными. Дело в том, что доходы населения в Душанбе и, соответственно, его платежеспособность намного ниже, чем  в странах региона или в России.

Среднемесячная номинальная зарплата в республике, согласно официальной статистике, составляет $134. Для сравнения: в Кыргызстане средняя заработная плата составляет $220, в Узбекистане - $230, в Туркменистане - $235, в Казахстане - $470, а в России - $780.

Кроме того, доступ к недвижимости в этих странах упрощает наличие ипотечного кредитования на более привлекательных условиях.

Бишкек

Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в столице Кыргызстана в нынешнем году перевалила за $800: квадратный метр бюджетного жилья составляет $450, жилья для среднего класса - $750, а премиум класса - от $1300.

Рост цен на квадратные метры объясняется девальвацией национальной валюты, повышением стоимости стройматериалов и ростом спроса на рынке с восстановлением экономической активности населения как внутри страны, так и за ее пределами (трудовая миграция).

Многие приобретают жилье с привлечением кредита, средняя ставка на ипотеку в Кыргызстане на порядок ниже, чем в Таджикистане - 16 %.

Но основным способом оплаты первичного жилья является рассрочка от трех месяцев до двух лет.

Кыргызские застройщики для привлечения клиентов широко пользуются такими эффективными акциями, как, например, «Обменяй старую квартиру на новую» или «Получи квартиру за автомобиль». 

Ташкент

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Ташкенте составляет примерно $800.

Несмотря на дороговизну жилья в сравнении с другими узбекскими городами, около трети всех сделок купли-продажи в соседней республике приходится на Ташкент.

Доступность жилья в Узбекистане с 2020 года улучшили путем перевода ипотеки на рыночные механизмы. Теперь ипотека в рамках госпрограммы выделяется на приобретение любой квартиры на первичном рынке (раньше только в типовых домах, строящихся в определенных районах города).  

Власти перестали напрямую финансировать строительство домов и направляют средства в банки для того, чтобы обеспечить ипотечный рынок долгосрочными ресурсами. В настоящее время правительство размещает в банках средства под 15−16 % годовых, за счет которых банки выдают ипотеку населению по рыночной ставке. 

Ашхабад

Квартиры в Ашхабаде очень дорогие и, согласно официальному курсу, стоят от $223 тысяч до $376 тысяч, а цена за квадратный метр в среднем составляет $2950.

Однако жилье в Туркменистане приобретается по ипотечному кредиту со ставкой до 1 % годовых. При этом на покупку квартир выдается кредит на 30 лет, но первый взнос (10 % от суммы) нужно оплатить сразу.

В некоторых министерствах и ведомствах при приобретении квартир сотрудниками в домах с улучшенной планировкой и со всей необходимой для комфортной жизни бытовой техникой и мебелью предоплата вообще не взимается. Кроме того, при погашении ипотеки предусмотрен пятилетний льготный период, в течение которого выплачиваются только проценты по кредиту.

Нур-Султан

Согласно данным аналитических центров Казахстана, средняя стоимость одного квадратного метра первичного жилья в Нур-Султане составляет около $900. За последний год зафиксирован рост стоимости жилья в городе примерно на 10 %.

В Казахстане с 2018 года быстрыми темпами увеличились сделки по купле-продаже жилья. Связывалось это с правительственными ипотечными программами. Ставка на ипотеку по этим программам установили на уровне базовой ставки Национального банка Казахстана (на данный момент - 9,5 % годовых).

Доля льготных программ в общем ипотечном портфеле с 2018 года до мая текущего года выросла почти до 30 %. Однако в начале мая нынешнего года эти программы были закрыты, в результате чего за один месяц спрос на жилье в Нур-Султане сократился на 17 %, а в Алма-Ате – на 23 %. 

Власти планировали открыть новые подобные программы, но пока этого не произошло.

Ставки же частных кредитных организаций по ипотеке в настоящее время в среднем составляют 15 % годовых.

Москва

Средняя цена одного квадратного метра жилья в Москве, по данным аналитического центра Kalinka Group,  в первой половине этого года  выросла до $5274. Это почти на 30 % больше, чем в аналогичном периоде 2020 года.

Специалисты связывают резкий рост жилья в российской столице с запуском государственной программы льготной ипотеки весной прошлого года в разгар локдауна. Ставки на ипотеку по данной программе составляли не более 6,5 %, а размер кредита в Москве – 12 млн рублей ($165 000).

Рост цен на жилье в Москве сильно замедлился из-за падение спроса в начале второго полугодия, когда максимальный размер кредита по этой программе снизили в 4 раза – до 3 млн рублей. Аналитики считают, что снижение размера кредита фактически означает сворачивание госпрограммы, так как квартир за такую стоимость в Москве просто не существует.

Таким образом, купить квартиру по льготной ипотеке теперь можно только в регионах. Ставки по ипотечным кредитам в российских банках составляют 8-10 %.

Источник: Asia-Plus