Ипотека дар Тоҷикистон: гӯё ҳаст, аммо нест

Дар ҷумҳурӣ танҳо се созмон бо кредитдиҳии ипотекӣ машғуланд, аммо дар асл гирифтани кредит аз онҳо амалан ғайривоқеӣ аст.

Дар байни бонкҳои бузурги Тоҷикистон танҳо «Спитамен Банк» ба манзил ипотека медиҳад ва танҳо бо доллари ИМА, бо 15% солона ба маблағи то 150 ҳазор доллар, бо мӯҳлати то 120 моҳ (10 сол), бо гарав ба амвол. Ва ҳамаи ин бо саҳми аввалияи на камтар аз 30% аз нархи манзили харидашаванда ва бе зомин.

Агар шумо хоҳед, ки манзилро аз шарикони расмии сохтмончии Спитамен банк – ШС «Авиценна», ШС ҶСП Global Group, ШС A & R Construction, ШС «Себистон-2018» харед, он гоҳ меъёри фоизӣ 12% солона хоҳад буд.

Дигар бонкҳои бузурги кишвар иҷозатнома барои кредитдиҳии ипотекии манзил доранд, аммо онро намедиҳанд.

Дар байни ташкилотҳои маблағгузории хурд онро танҳо ҶСП «Бонки якуми хурди маблағгузорӣ» ва Ташкилоти амонатии хурди «Хумо» медиҳанд.

Дар «Бонки якуми хурди маблағгузорӣ»

Барои ба даст овардани манзил ё хона меъёри фоизии солона бо сомонӣ – 21%, бо доллар – 12% барои муштариёни имтиёзнок; барои ғайриимтиёзнок – 22% солона ба маблағи то 500 ҳазор сомонӣ. Муштариёни имтиёзнок – он муштариёне, ки барои гирифтани музди меҳнат корти пардохтии БХММ-ро истифода мебаранд.

Шартҳои кредит:

Маблағи кредит: то 50 ҳазор доллар (муодил бо сомонӣ);

- Мӯҳлати кредит: бо сомонӣ то 120 моҳ;

- Мӯҳлати кредит: бо доллари ИМА то 96 моҳ;

- Давраи имтиёзнок: 1 моҳ;

- Саҳми ҳадди ақали худӣ – 30%;

- Таъмини гаравӣ – манзил ва 1 зомин.

Дар ТАХ «Хумо»

Шартҳои кредит:

- Маблағи кредит: аз 40 ҳазор то 250 ҳазор сомонӣ ё муодил бо доллари ИМА;

- Меъёри фоизӣ: 30% солона бо сомонӣ, 18% солона бо доллар;

- Мӯҳлати кредит: то 60 моҳ;

- Саҳми аввалия: на камтар аз 30% аз маблағи манзил;

- Таъмини гаравӣ: манзил;

- Кредит барои харидани манзил дар шаҳрҳои Душанбе ва Хуҷанд дода мешавад.

- Кредити ипотекӣ ба шахсони синнашон болотар аз 20 сола, ки эътибори хуб доранд, пешниҳод мешавад.

Оё шаҳрвандони оддӣ метавонанд ипотекаро пардохт кунанд?

Тасаввур кунем, ки оилаи шумо мехоҳад манзилеро ба 30 ҳазор доллар (ин 339 ҳазору 600 сомонӣ) харад.

Фарз кунем, шумо муаллим ё хизматчии давлатии оддӣ ҳастед ва даромади миёнаи шумо тақрибан 3 ҳазор сомонӣ дар як моҳ (265 доллар), ҳамсари шумо ҳамон маош дорад.

Ҳангоми даромади умумӣ – 6 ҳазор сомонӣ (530 доллар) - барои шумо гирифтани ипотекаи «бо меъёри пасти фоизӣ» бо доллари ИМА аз сабаби қурби ноустувори асъори миллӣ бефоида хоҳад буд.

Шарҳ медиҳем, ки чаро.

Агар шумо соли 2019 бо қурби 1 доллар – 9,4298 сомонӣ ипотекаро бо доллар бо 12% солона гирифта бошед, бо назардошти тағйири қурб то соли 2020 ба 9,6910 сомонӣ дар ифодаи фоизӣ болоравии иловагӣ +2,76% хоҳад буд, яъне дар охири соли якуми ипотекӣ шумо на 12%, балки аллакай 14,76% пардохт мекунед.

Имрӯз қурби доллар то 11,2985 сомонӣ боло рафт, ин бошад болоравии иловагӣ дар ифодаи фоизӣ +16,58 аст. Барои ин сол, аз ин рӯ, шумо аллакай на 14,76%, тавре ки як сол пеш буд, балки тақрибан 31,34% солона пардохт мекунед ва чунин болоравӣ дар фоиз ҳар сол ҳангоми харидани доллар аз ҷониби шумо хоҳад буд.

Маълум мешавад, ки ҳамасола аз рӯи шартнома шумо 15% солона пардохт мекунед, дар амал бошад бо ҳар сол беш аз пеш.

Касе намедонад, ки қурби доллар барои соли 2022 чӣ хоҳад буд, аммо агар он ҳатто 1 сомонӣ гарон шавад, ин ба меъёри фоизӣ ба таври назаррас таъсир мерасонад.

Маҳз барои ҳамин, сарфи назар аз фоизи баланд, гирифтани ипотека бо асъори миллӣ – сомонӣ судмандтар аст. Дар чунин ҳолат, қурби доллар ба меъёри фоизӣ таъсир намерасонад.

 

Биёед дар ин ҷо ҳам ҳисоб кунем.

Фарз кунем, шумо кредитро бо сомонӣ бо 21% солона ба 120 моҳ (10 сол) мегиред.

Шумо бояд саҳми аввалияи 30%-ро пардохт кунед - ин 101 ҳазору 880 сомонӣ (9015 доллар) аз 339 ҳазору 600 сомонӣ (30053 доллар) аст. Маблағи ипотекӣ 237 ҳазору 720 сомонӣ (21037 доллар) аз рӯи қурби имрӯзаи доллар хоҳад буд.

Дар тӯли 10 сол ҳармоҳа шумо бояд аз даромади оилавӣ 23 ҳазору 97,01 (212,12 доллар) бо назардошти 21% солона пардохт кунед. Ҳар сол шумо ба бонк 28 ҳазору 764,12 сомонӣ (2545,50 доллар) пардохт мекунед – ин 23 ҳазору 772 сомонӣ (2103,72 доллар), ба замми +21% – 4 992,12 сомонӣ (441,78 доллар) дар сол.

Дар натиҷа барои маблағи ипотекии 237 ҳазору 720 сомонӣ (21037 доллар) ба 10 сол бо 21% солона, шумо иловатан 49 ҳазору 921,2 сомонӣ (4417,81 доллар) пардохт мекунед, агар ҳама чиз аз рӯи нақша ва бе таъхир дар пардохтҳо (бе ҷарима) гузарад. Агар болоравии ҳамасолаи маош 15% бошад, он гоҳ пардохти кредити ипотекӣ дар мӯҳлат ё ҳатто пеш аз мӯҳлат имконпазир мегардад.

Боз як плюси ипотека ҳаст.

Ҳангоми ҷамъоварии маблағ хатаре вуҷуд дорад, ки суръати болоравии даромад ба болоравии нархи манзил ҳамқадам нашавад, аммо бо ба даст овардани манзил ба ипотека, имконият пайдо мешавад, ки арзиши манзилро дар сатҳи ҷорӣ собит карда, аз тағйиротҳои нархӣ натарсӣ.

Аммо ин ҳама дар назария аст…

 

Чаро шаҳрвандон ба усулҳои кӯҳнаи анъанавӣ муроҷиат мекунанд?

Дар амал бошад мутахассисони бонкӣ, ки мо бо онҳо суҳбат кардем, мегӯянд, ки бо чунин даромадҳои пасти аҳолӣ, ноустувории қурби асъор, меъёрҳои баланди фоизӣ, мӯҳлатҳои кӯтоҳи пардохти кредит, ноустувории умумии бахши молиявии Тоҷикистон умуман ҷиддӣ дар бораи рушди кредитдиҳии ипотекӣ гап задан имконнопазир аст.

 

Тавре коршиносони бонкии «Азия-Плюс» шарҳ доданд, аз нав равона кардан ё ба самти дигар равона кардани ҳамаи маблағҳои молиявӣ ба бахшҳои саноатӣ ва аграрии иқтисодиёт бо «Барномаи саноатикунонии босуръати Тоҷикистон» аз ҷониби ҳукумати кишвар алоқаманд аст, аз ин рӯ ба бонкҳо ва ширкатҳои сармоягузорӣ имкониятҳои гуногуни чандир дар ин самт дода мешаванд. Масалан, бонк метавонад пас аз амалӣ гардидани лоиҳа, ҳамчун сармоягузор, ҳуқуқи иштироки саҳмӣ дошта бошад.

Аз ин рӯ аксари бонкҳои бузурги кишвар, ба монанди «Ориёнбонк», «Амонатбонк», «Бонки рушди Тоҷикистон» ва «Саноатсодиротбонк» кредитҳоро барои харидани техника ва таҷҳизот бо мақсадҳои саноатӣ ва аграрӣ медиҳанд, аммо на барои харидани манзил.

Ҳамчунин, ба гуфтаи менеҷери бонк, минуси ипотекаи тоҷик худи бахши бонкӣ мебошад. Дар назди мо аллакай ҳолатҳое буданд, ки БМТ бонкҳоро аз иҷозатнома маҳрум мекард ва қарздорон лозим меомад ё ипотекаро пеш аз мӯҳлат пардохт кунанд ё аз пардохти минбаъдаи ипотека даст кашанд. «Чунин ҳолатҳо дар назди “Фононбонк”, “Тоҷпромбонк”, “Тоҷиксодиротбонк”, “Агроинвестбонк” буданд, - мегӯяд коршинос. - Пеш аз баста шудан, бонкҳо ба муштариён шартҳои судмандро барои пардохти пеш аз мӯҳлат пешниҳод мекарданд, аммо на бисёр муштариён тавонистанд ин корро кунанд ва баъд маҷбур шуданд манзили худро ба активи бонк супоранд».

Ва маҳз бо ҳамин сабаб тоҷикистониён ба бонкҳо қатъиян бовар намекунанд ва бештар ба усуле муроҷиат мекунанд, ки мутахассисон онро «кредитдиҳии берунисистемавӣ» меноманд. Ин вақте аст, ки шумо аз шиносон кредит мегиред, аксаран бе гарав, бе фоиз, бе хатарҳо (ҷарима барои таъхир) ва ҳуҷҷатгузории ҳуқуқӣ. «Кредитдиҳии берунисистемавӣ, албатта, плюсҳо дорад, аммо минусҳоро низ бояд қайд кард. Ин баъзан ба баррасиҳои судӣ байни шаҳрвандон оварда мерасонад, - қайд мекунад ҳуқуқшинос Раҷаб Алиев. - Вақте ки қарздор қарзро дар мӯҳлати муайяншуда барнамегардонад, лозим меояд ба мақомоти ҳифзи ҳуқуқ ё ба суд муроҷиат кунанд. Хеле зуд-зуд мешавад, ки қарзро бе ягон забонхат медиҳанд – бештар чунин дар байни хешовандон рӯй медиҳад».

Аммо ин усули анъанавӣ ҳар қадар ҳам хатарнок бошад, тоҷикистониён бештар манзилҳоро маҳз ҳамин тавр мехаранд.

Asia Plus