Манзил дар Душанбе: бисёр месозем, аммо нархҳо боло мераванд

Нархи манзил дар Душанбе дар соли ҷорӣ пас аз пастравии соли гузашта дар давраи оғози пандемияи COVID-19 ва тадбирҳои маҳдудкунандаи марбут ба он ба боло рафтан оғоз кард. Мо муайян кардем, ки сабаб дар чист ва дараҷаи дастрасии метри мураббаъро дар пойтахтҳои дигар кишварҳои минтақа ва Русия фаҳмидем.

Арзиши манзили нав дар Душанбе аз ибтидои соли ҷорӣ афзоиш ёфт, сарфи назар аз болоравии назарраси масоҳати манзили ба истифода додашуда аз ибтидои сол.

Директори ширкати риелторӣ «Недвижимость в Душанбе» Алишер Соҳибов ба «Азия-Плюс» нақл кард, ки арзиши миёнаи як метри мураббаъ дар бинои навсохт имрӯз 500-900 доллар вобаста ба элитии хона ва ҷойгиршавии он дар шаҳр аст. Дар айни замон андозаи масоҳати манзили дар соли ҷорӣ ба истифода додашуда 15% афзоиш ёфт - тибқи омори расмӣ, дар нимаи аввали соли ҷорӣ дар ҷумҳурӣ  тақрибан 72 ҳазор метри мураббаъ манзил ба истифода дода шуд. 

Мутахассисон гарон шудани манзилро дар ин сол қисман бо болоравии талабот ба он, ки бо барқароршавии фаъолияти иқтисодии аҳолӣ пас аз пастравии соли гузашта алоқаманд аст, мепайванданд. Ин, аз ҷумла, барқароршавии интиқоли пули муҳоҷирон, ҳамчунин болоравии даромадҳои дохилии аҳолӣ мебошад.

Сабаби дигари болоравии арзиши манзил дар Душанбе, ба гуфтаи А. Соҳибов, гарон шудани масолеҳи сохтмонӣ мебошад. Суханони риелторро омори расмӣ тасдиқ мекунад, ки тибқи он масолеҳи асосии сохтмонӣ 39% гарон шудаанд.  

Зимнан, Соҳибов тасдиқ мекунад, ки имрӯз сохтмончиён диққати асосиро маҳз ба сифат медиҳанд, зеро дар солҳои охир назорати сохторҳои дахлдори давлатӣ пурзӯр шуд. Ба гуфтаи ӯ, агар дар солҳои гузашта қабули давлатӣ бештар «либералӣ» буд, имрӯз ин раванд қатъиян назорат мешавад ва ба сифати биноҳои навсохт диққати махсус дода мешавад. Соҳибов қайд кард, ки сохтмони хонаҳо аз гузоштани таҳкурсӣ ва бунёди қуттии бино сар карда то насби шабакаҳои муҳандисӣ, корҳои ороишӣ ва ғайра назорат мешавад.

Тормози асосии бозор  

Яке аз монеаҳои асосӣ дар роҳи рушди бозори манзил ҳам дар пойтахт ва ҳам дар маҷмӯъ дар ҷумҳурӣ, ба гуфтаи риелтор, меъёри баланди фоизии ипотека мебошад. 

Қонунгузорӣ оид ба ипотека дар Тоҷикистон ҳанӯз аз охири солҳои нуллум вуҷуд дорад, аммо имрӯз ҳам ин кредитҳо дар байни аҳолӣ чандон серталаб нестанд. Фоизи ипотека хеле баланд боқӣ мемонад - 22% солона. Манзил бо ҷалби кредит бо чунин фоиз ба харидор 2,5 баробар гаронтар меафтад.

Дар назди онҳо чӣ хел аст?

Шарҳи бозорҳои манзил дар дигар пойтахтҳои Осиёи Марказӣ ва Русия нишон медиҳад, ки нархи манзил дар Душанбе пасттар аст. Аммо ин маънои онро надорад, ки манзилҳо дар назди мо дастрастаранд. Гап дар он аст, ки даромадҳои аҳолӣ дар Душанбе ва, мутаносибан, қобилияти пардохти он хеле пасттар аз  кишварҳои минтақа ё Русия мебошад.

Маоши номиналии миёнаи моҳона дар ҷумҳурӣ, тибқи омори расмӣ, 134 долларро ташкил медиҳад. Барои муқоиса: дар Қирғизистон маоши миёна 220 доллар, дар Ӯзбекистон - 230 доллар, дар Туркманистон - 235 доллар, дар Қазоқистон - 470 доллар ва дар Русия - 780 долларро ташкил медиҳад.

Ғайр аз ин, дастрасӣ ба манзил дар ин кишварҳо тавассути мавҷудияти кредитдиҳии ипотекӣ бо шартҳои ҷолибтар осон мегардад.

Бишкек

Арзиши миёнаи як метри мураббаъи манзил дар пойтахти Қирғизистон дар соли ҷорӣ аз 800 доллар гузашт: метри мураббаъи манзили буҷетӣ 450 доллар, манзил барои синфи миёна - 750 доллар ва синфи премиум - аз 1300 доллар аст.

Болоравии нархи метри мураббаъ бо девалватсияи асъори миллӣ, баланд шудани арзиши масолеҳи сохтмонӣ ва болоравии талабот дар бозор бо барқароршавии фаъолияти иқтисодии аҳолӣ ҳам дар дохили кишвар ва ҳам берун аз он (муҳоҷирати меҳнатӣ) шарҳ дода мешавад.

Бисёр касон манзилро бо ҷалби кредит ба даст меоранд, меъёри миёнаи ипотека дар Қирғизистон якчанд маротиба пасттар аз Тоҷикистон аст - 16%.

Аммо тарзи асосии пардохти манзили аввалия пардохти қисм-қисм аз се моҳ то ду сол мебошад.

Сохтмончиёни қирғиз барои ҷалби муштариён аз чунин аксияҳои самаранок ба монанди, масалан, «Манзили кӯҳнаро ба нав иваз кун» ё «Манзилро ба ивази мошин гир» васеъ истифода мебаранд. 

Тошканд

Арзиши миёнаи метри мураббаъи манзил дар Тошканд тақрибан 800 долларро ташкил медиҳад.

Сарфи назар аз гаронии манзил дар муқоиса бо дигар шаҳрҳои ӯзбек, тақрибан сеяки ҳамаи муомилаҳои харидуфурӯш дар ҷумҳурии ҳамсоя ба Тошканд рост меояд.

Дастрасии манзилро дар Ӯзбекистон аз соли 2020 тавассути гузаронидани ипотека ба механизмҳои бозорӣ беҳтар карданд. Акнун ипотека дар доираи барномаи давлатӣ барои ба даст овардани ҳар манзил дар бозори аввалия ҷудо карда мешавад (пештар танҳо дар хонаҳои намунавӣ, ки дар ноҳияҳои муайяни шаҳр сохта мешаванд).  

Ҳокимият сохтмони хонаҳоро бевосита маблағгузорӣ карданро бас кард ва маблағҳоро ба бонкҳо равона мекунад, то бозори ипотекаро бо захираҳои дарозмуддат таъмин кунад. Айни замон ҳукумат дар бонкҳо маблағҳоро бо 15−16% солона ҷойгир мекунад, ки аз ҳисоби онҳо бонкҳо ба аҳолӣ ипотекаро бо меъёри бозорӣ медиҳанд. 

Ашхобод

Манзилҳо дар Ашхобод хеле гаронанд ва, тибқи қурби расмӣ, аз 223 ҳазор то 376 ҳазор доллар арзиш доранд, нарх барои метри мураббаъ бошад ба ҳисоби миёна 2950 долларро ташкил медиҳад.

Аммо манзил дар Туркманистон бо кредити ипотекӣ бо меъёри то 1% солона ба даст оварда мешавад. Дар айни замон барои харидани манзил кредит ба 30 сол дода мешавад, аммо саҳми аввал (10% аз маблағ) бояд дарҳол пардохта шавад.

Дар баъзе вазоратҳо ва идораҳо ҳангоми ба даст овардани манзил аз ҷониби кормандон дар хонаҳои дорои нақшаи беҳтаршуда ва бо ҳамаи техникаи маишӣ ва мебели барои зиндагии бароҳат зарурӣ, пешпардохт умуман гирифта намешавад. Ғайр аз ин, ҳангоми пардохти ипотека давраи имтиёзноки панҷсола пешбинӣ шудааст, ки дар тӯли он танҳо фоизи кредит пардохта мешавад.

Нур-Султон

Тибқи маълумоти марказҳои таҳлилии Қазоқистон, арзиши миёнаи як метри мураббаъи манзили аввалия дар Нур-Султон тақрибан 900 долларро ташкил медиҳад. Дар соли охир дар шаҳр болоравии арзиши манзил тақрибан 10% сабт шуд.

Дар Қазоқистон аз соли 2018 муомилаҳои харидуфурӯши манзил бо суръати тез афзоиш ёфтанд. Ин бо барномаҳои ипотекии ҳукуматӣ алоқаманд буд. Меъёри ипотека аз рӯи ин барномаҳо дар сатҳи меъёри базавии Бонки миллии Қазоқистон (айни замон - 9,5% солона) муқаррар карда шуд.

Ҳиссаи барномаҳои имтиёзнок дар портфели умумии ипотекӣ аз соли 2018 то моҳи майи соли ҷорӣ қариб то 30% афзоиш ёфт. Аммо дар аввали майи соли ҷорӣ ин барномаҳо баста шуданд, ки дар натиҷа дар як моҳ талабот ба манзил дар Нур-Султон 17% ва дар Алма-Ато – 23% кам шуд. 

Ҳокимият ба нақша гирифта буд, ки барномаҳои нави монандро кушояд, аммо то ҳол ин рӯй надодааст.

Меъёрҳои ташкилотҳои хусусии кредитӣ оид ба ипотека бошанд айни замон ба ҳисоби миёна 15% солонаро ташкил медиҳанд.

Маскав

Нархи миёнаи як метри мураббаъи манзил дар Маскав, тибқи маълумоти маркази таҳлилии Kalinka Group,  дар нимаи аввали соли ҷорӣ  то 5274 доллар афзоиш ёфт. Ин қариб 30% бештар аз ҳамин давраи соли 2020 аст.

Мутахассисон болоравии тези манзилро дар пойтахти Русия бо оғози барномаи давлатии ипотекаи имтиёзнок дар баҳори соли гузашта дар авҷи локдаун мепайванданд. Меъёри ипотека аз рӯи ин барнома на зиёда аз 6,5% буд, андозаи кредит дар Маскав бошад – 12 миллион рубл (165 000 доллар).

Болоравии нархи манзил дар Маскав аз сабаби пастравии талабот дар аввали нимсолаи дуюм, вақте ки андозаи ҳадди аксари кредит аз рӯи ин барнома 4 баробар кам карда шуд – то 3 миллион рубл, сахт суст шуд. Таҳлилгарон ҳисоб мекунанд, ки кам кардани андозаи кредит амалан маънои қатъ кардани барномаи давлатиро дорад, зеро манзилҳо ба чунин арзиш дар Маскав танҳо вуҷуд надоранд.

Ҳамин тариқ, манзилро бо ипотекаи имтиёзнок акнун танҳо дар вилоятҳо харидан мумкин аст. Меъёрҳои кредитҳои ипотекӣ дар бонкҳои Русия 8-10%-ро ташкил медиҳанд.

Манбаъ: Asia-Plus